Pour un projet photovoltaïque en tiers-investissement, il est nécessaire d’établir un contrat entre le propriétaire du bâtiment foncier et la société photovoltaïque qui garantit la transparence à chaque parties. Pour cela, il existe 2 types de baux adaptés à chaque situation : le bail à construire et le bail emphytéotique.

Le bail à construire vous concerne si vous souhaitez faire construire un hangar photovoltaïque, tandis que le bail emphytéotique est dédié à la mise en location de toitures de bâtiments agricoles, commerciaux ou industriels existants.

Petit rappel en quelques mots. Qu’est-ce que la location de toitures ? La mise en location de votre toiture vous permet de toucher un loyer annuel ou payable en une seule fois à la signature d’un bail emphytéotique, en contrepartie vous mettez à disposition la votre toiture de votre bâtiment à une société photovoltaïque qui y installe une centrale solaire et exploite l’électricité verte qu’elle produit.

Dans cet article, nous allons vous donner la définition du bail emphytéotique, ainsi que des indications sur sa durée, les droits et les obligations qu’il implique dans le cas des locations de toiture pour du photovoltaïque, afin de vous aider à comprendre ses avantages et ses inconvénients et les engagements que vous prendrez.

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de longue durée, compris entre 18 et 99 ans. Dans le cas d’un tiers investissement en photovoltaïque, la durée est régulièrement de 30 ans. Il est rédigé par un notaire et garantit l’impartialité et le respect des obligations et des droits sur toute sa durée. 

Ce bail autorise le bailleur, le propriétaire du bâtiment, à louer une toiture existante ou future, en contrepartie d’une rémunération unique ou annuelle ; et autorise le preneur, la société photovoltaïque, à installer des panneaux solaires et à les exploiter pendant la durée du bail.

Le bail emphytéotique avantage les deux parties, car il permet de protéger à la fois les intérêts du bailleur et les intérêts du preneur. 

Pour connaître les droits respectifs du bailleur et du preneur, il faut définir très précisément l’occupation de chaque partie. Pour cela, une division en volume est nécessaire. Elle permet de diviser le bâtiment en 2 fractions distinctes et, donc, de distinguer le volume situé au-dessus de la toiture que la société photovoltaïque va louer et le volume situé en dessous de la toiture que le bailleur va occuper. La division en volume est réalisée par un géomètre, avant la signature du bail emphytéotique. Seront également définies les servitudes d’accès à la toiture et au local qui abrite les onduleurs pour la maintenance.

Au terme du contrat, le bailleur récupère la jouissance exclusive de son bâtiment et peut, s’il le souhaite, devenir propriétaire des installations photovoltaïques ou en demander la désinstallation.

Le bail emphytéotique que vous signez avec l’investisseur photovoltaïque vous engage pour une durée minimum de 20 ans. Dans le photovoltaïque, nous nous engageons sur du long terme, il est donc primordial de détailler les droits et les obligations de chacun dans le contrat. Il est également important de le lire attentivement et de demander conseil au notaire, qui est assermenté par la loi. 

Pendant toute la durée du bail emphytéotique, le propriétaire et la société photovoltaïque seront tenus de respecter les droits et les obligations du contrat. 

Le propriétaire du bâtiment, le bailleur, cède la jouissance de sa toiture et perçoit en contrepartie un loyer. 

De son côté, le preneur s’engage à la valorisation du bâtiment en y installant les panneaux solaires sur la toiture et en assurant la maintenance. Il a également l’obligation de s’acquitter des loyers prévus au contrat. 

Bien entendu, en cas d’inexécution des conditions du contrat, chaque partie est en droit de demander l’annulation judiciaire du bail emphytéotique.

Les mentions obligatoires présentes dans le bail emphytéotique : 

• l’identification des parties : présence des noms et des adresses (la dénomination sociale avec le nom du représentant est obligatoire pour une personne morale) 
• la désignation du bien loué : les numéros de parcelles avec la surface de la toiture
• la durée du présent contrat
• les conditions particulières : servitude nécessaire à l’exploitation de la centrale, plan de division, …
• le loyer : le montant du loyer, ainsi que la date de paiement doivent être indiqué
• les conditions générales : entretiens, assurances… 
• la fiscalité
• la résiliation
• la fin du bail

Le bail emphytéotique dans le cadre de la location de toiture d’un bâtiment pour du photovoltaïque est, en conclusion, l’instrument idéal qui permet de différencier les responsabilités de chaque partie pour assurer leur bonne coexistence et s’engager dans une relation de confiance sur le long terme.

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