Pour un projet photovoltaïque en tiers-investissement, il est nécessaire d’établir un contrat, signé devant notaire, entre le propriétaire foncier et la société photovoltaïque. Ce qui garantit à chaque partie le bon déroulement pour les années à venir. Le bail à construction vous concerne si vous avez besoin d’un bâtiment neuf pour votre activité, à moindre coût, ou financé en totalité par un investisseur. 

Petit rappel en quelques mots. Qu’est-ce que le tiers-investissement ? L’investisseur construit un hangar agricole sur votre terrain et installe des panneaux photovoltaïques sur la toiture afin de les exploiter pendant au moins 30 ans grâce à un bail à construction. En contrepartie, l’investisseur finance tout ou partie du bâtiment. Ce qui vous permet de bénéficier d’un hangar à moindre coût pour votre activité.

Dans cet article, nous allons vous présenter le bail à construction et vous aider à comprendre les différentes options qui vous seront présentées à la fin du bail.

Le bail à construction est un bail immobilier de longue durée, compris entre 18 et 99 ans (Les articles 251-3 alinéas 3 et 4 du Code de la construction et de l’habitation). 

Dans le cas d’un tiers investissement en photovoltaïque, la durée est généralement de 30 ans. Il est obligatoirement établi par voie notariée et garantit l’impartialité et le respect des obligations et des droits sur toute sa durée. 

Il s’agit d’un contrat par lequel le preneur (la société) s’engage à réaliser des constructions sur le terrain du bailleur (le propriétaire foncier) et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail. Le bail à construction protège les intérêts de chaque partie. 

Le principe est de mettre à disposition du preneur, un terrain ou une parcelle appartenant au bailleur, sur lequel est construit un hangar solaire. Le preneur exploite la toiture en installant des panneaux solaires et en revendant l’intégralité de l’électricité produite et assure l’entretien tout au long du bail. En contrepartie, le preneur accorde un droit de jouissance du bâtiment au bailleur.

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire et la société photovoltaïque vont avoir des droits et des obligations à respecter. Bien entendu, en cas d’inexécution des conditions du contrat, chaque partie peut demander l’annulation judiciaire du bail.

Les mentions obligatoires présentes dans le contrat : 

• l’identification des parties : présence des noms et des adresses (la dénomination sociale avec le nom du représentant est obligatoire pour une personne morale) 

• la désignation du terrain : les numéros de parcelles cadastrales, superficie du terrain

• Etat du terrain : occupation et droits réels du terrain

• la durée du présent contrat

• les droits et obligations de chaque partie

• la prise en charge de chaque partie : terrassement, tranchée, construction,…

• les conditions générales : entretiens, assurances… 

• les conditions particulières : servitude nécessaire à l’exploitation de la centrale, plan de division, …

• la fiscalité

• la résiliation

• la fin du bail

Dans un premier temps, au terme du bail vous deviendrez pleinement propriétaire de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire, du hangar construit et de la centrale photovoltaïque. Sans rien avoir à débourser ou parfois un euro symbolique seulement.

Concernant la centrale photovoltaïque, différentes options vous seront proposées qui seront présentes dans le bail à construction. 

Trois solutions s’offrent à vous : 

• Conserver les panneaux photovoltaïques

En conservant les panneaux photovoltaïques, vous pouvez tirer profit, à votre tour, de la production d’énergie renouvelable.

Les panneaux photovoltaïques installés ont une durée de vie estimée entre 30 ans et 40 ans. Ils bénéficient d’une garantie produit de 10 à 20 ans et d’une  garantie de production de 20 à 30 ans. 

En conservant les panneaux, des coûts sont à prévoir tels que l’assurance, la maintenance et le nettoyage des panneaux.

• Démanteler et recycler les panneaux photovoltaïques

En France, l’organisation sans but lucratif SOREN (anciennement nommée PV CYCLE) collecte et recycle les panneaux photovoltaïques usagés. La collecte est financée par l’éco-participation, elle est donc sans frais pour le détenteur. Tous les panneaux solaires photovoltaïques usagés quelque soit la technologie, la marque ou l’année de mise sur le marché peuvent être recyclés par l’organisation.

• Prolonger le bail à construction

Il est possible de prolonger la durée du bail à construction via une prorogation, qui a pour effet de reporter la date de fin du contrat. Pour cela, le preneur doit se manifester de manière non équivoque en indiquant sa volonté formelle de proroger le bail. Cette démarche doit être réalisée quelques années avant la date de fin de bail, autrement elle ne sera pas validée. En revanche, il n’est pas possible de prolonger la durée du bail à construction par une tacite reconduction.

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